A aquisição da casa própria ainda é um dos sonhos mais almejados por milhares de brasileiros. No entanto, quando se trata de contrato em uma incorporação imobiliária, esse desejo pode se transformar em um terrível pesadelo, face inúmeras situações que envolvem o empreendimento, desde a edificação até o momento da entrega do imóvel.
É certo que vários imprevistos podem ocorrer durante o processo de edificação, seja por parte do adquirente ou até mesmo do incorporador ou construtor.
Explica Aldemir Pereira Nogueira, advogado da área corporativa do escritório associado a Redejur, Andrade Silva Advogados.
A elevada crise financeira que até hoje assola o país é causa de desemprego e, via de consequência, acarreta significativa quantidade de dissoluções contratuais de imóveis em incorporação imobiliária, podendo provocar atraso da obra e até mesmo a falência do incorporador/construtor, em situações pontuais, afetando os adquirentes adimplentes.
Como se trata de um processo complexo, cujo empreendimento reúne a soma de grandes quantias dos adquirentes, as quais são empregadas na edificação, a resolução contratual pode acarretar prejuízos a todos aqueles que, de alguma forma, aderiram ao contrato de compra e venda, seja o consumidor, seja as empresas incorporadoras e construtoras.
A Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que na resolução dos contratos de promessa de compra e venda deve ocorrer a imediata restituição das parcelas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao rompimento.
De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o não cumprimento do contrato pelo vendedor causa, além do dano emergente, referente aos valores das parcelas pagas pelo comprador, também os lucros cessantes a título de alugueres que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido caso tivesse sido entregue na data contratada.
A cumulação da cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes ainda não está definida pelo STJ, havendo a previsão de ser julgada em breve, com o objetivo de estabelecer critérios contundentes sobre o assunto.
No que se refere a dissolução causada imotivadamente pelo comprador, esta enseja o direito à devolução dos valores pagos, mediante a retenção das despesas do incorporador, tais como divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, estes fixados em até 25% sobre o que já foi pago.
É preciso, ainda, pensar na situação do consumidor adimplente, bem como no distrato que lhe é imposto. Ele sofre as maiores consequências, tendo o empreendimento que sonhou morar atrasado ou paralisado por falta de recurso do empreendedor.
De fato, há de se observar que o distrato imotivado representa significativa redução do montante que seria empregado na edificação, sendo esse valor suportado pelo incorporador ou construtor que, em caso de falência, poderá transferir aos compradores a responsabilidade pela continuidade, caso esses se interessem, conforme disciplina a lei de incorporações (§12, art. 31-F, Lei 4.591/64).
Portanto, não há um regramento específico quanto ao distrato e a devolução de valores aos compradores, devendo o contrato ser avaliado caso a caso. Entretanto, não há dúvidas que qualquer quantia não recebida dos compradores e aquelas que, eventualmente, tenham que lhes ser devolvidas, acarretarão prejuízos a todos os envolvidos no empreendimento, inclusive aos consumidores adimplentes, representando elevado risco de atraso na conclusão da obra.
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